Rent to buy

Nov sistem prodaje / nakupa izbranih nepremičnin - izključno v agenciji investmond

Nepremičnino najamete za dobo od 12 do največ 30 mesecev.
Pri notarju v obliki notarskega zapisa se sklene najemna pogodba in prodajna predpogodba. Fiksno se določi najemna in prodajna cena.
Najemnina je v tem primeru pribl. enkrat višja od tržne, vendar se vsa vplačana najemnina v času najema všteje v kupnino v kolikor se
kupec (najemnik) odloči kupiti nepremičnino v pogodbenem roku.
Višina najemnine je v tem primeru višja od običajne ali tržne, po navadi dvojna, vendar vsekakor vabljiva za obe stranki. Ob sklenitvi pogodbenih razmerij se plača 3 mesečna najemnina vnaprej, varščina v višini dvomesečne najemnine, nato pa mesečno.

V času trajanja pogodbenih obveznosti ima bodoči kupec zaznambo vknjižbe v zemljiški knjigi, zaradi česar prodajalec ne more nepremičnine dodatno obremeniti ali odtujiti. V kolikor je nepremičnina že obremenjena, se sklene dogovor z upnikom (po navadi banka) kjer se dogovori, da se del ali celota najemnine plača direktno na račun upnika, preostali znesek pa na račun prodajalca.

V primeru novogradenj se davek iz 8,5% ali 20% DDV-ja po dveh letih od pričetka najema in uporabe spremeni v davek na promet nepremičnin v višini 2%. Kar pomeni dodaten popust za kupca, ki bo kupil nepremičnino čez dve leti od pričetka najema.
Poleg tega privarčuje tudi na obrestih za prvi dve leti plačil, katere bi moral v primeru nakupa plačevati za kredit banki.

Stroški

Kupec/najemnik plačuje (kot običajno) vse tekoče stroške obratovanja nepremičnine v času najema (elektrika, voda, gretje, uporaba skupnih prostorov, upravitelj, davek na uporabo stavbnih zemljišč,…) in mesečno provizijo agenciji v višini 10% + DDV od najemnine za vsak mesec. V primeru nakupa pa se vplačana provizija od najema všteje v plačilo 2% + DDV provizije od prodajne vrednosti nepremičnine.
Prodajalec/najemodajalec plača davek od kapitalskega dohodka v višini 12% od višine najemnine, oziroma 20% DDV (odvisno ali je ﬁzična ali pravna oseba), letno provizijo v višini ene mesečne najemnine ob pričetku najema. V primeru nakupa pa se vplačana provizija od najema všteje v plačilo 2% + DDV provizije od prodajne vrednosti nepremičnine.

Ni are, ni sankcij za kupca v primeru odstopa od nakupa.

K takemu načinu trženja vabimo vse:

Novograditelje, saj bodo z višino najemnine krili ﬁnančne obveznosti investicije, blokirali sedanjo prodajno ceno in pridobili kupca.
Prodajalce praznih nepremičnin, sploh pa tiste, ki so kupili drugo nepremičnino, ne da bi svojo prej prodali, s hipotekarnim kreditom na obeh (stari in na novi), saj jim bo kupec kril vse obveznosti kredita.
Kupce, saj bodo na tak način brez velike začetne investicije zaživeli v nepremičnini, nato pa glede na nove tržne možnosti izbrali ali kupiti ali brez skrbi odstopiti. Hkrati pa bo čez dve leti nepremičnina zaradi razlike v davku bistveno cenejša. V kolikor bodo cene nepremičnin na trgu drastično padle bodo odstopili, v kolikor ne, pa za plačane najemnine ne bodo plačevali dodatnih obresti banki v primeru nakupa s kreditom, saj bo kredit za nakup bistveno manjši (lastniku plačujejo glavnico, banki bi pa tudi obresti).